Офіси на межі виживання: компанії масово мігрують зі старих будівель у преміальні бізнес-центри -- Delo.ua

Пропозиція на ринку збільшується, тоді як попит знижується, що відображається і на орендних ставках для всіх категорій бізнес-приміщень.

Попри війну на ринку офісної нерухомості продовжується активний девелопмент. Проте це рух не вгору, а на місці.

Сьогодні компанії можуть орендувати кращі приміщення за ті ж самі гроші. Падіння орендних ставок та наявність пустуючих якісних площ спричинило неабияке пожвавлення та часті переїзди орендарів, пояснили в коментарі Delo.ua аналітики компанії NAI Ukraine.

Компанії, які раніше могли собі дозволити винаймати лише площі класу В, тепер зосередилися на об'єктах класу А, зокрема на нових офісних будівлях, що вийшли на ринок у 2020-2022 рр, і які пропонують дуже вигідні орендні пропозиції.

Ринок офісної нерухомості зазнав значного зниження попиту, починаючи з 2020 року, з початком пандемії та поширенням тренду на дистанційну та гібридну роботу. Додатково, вплив війни та пов'язані ризики ще більше підкосили цей сегмент ринку, оскільки на перший план вийшла безпека працівників.

За першу половину 2024 року пропозиція трішки виросла через введення нових обʼєктів.

Проте попит не зростає. Компанії продовжують практикувати дистанційний та гібридний формат робот, відмовляючись від оренди великих офісів. Іншою причиною є відсутність потенційних нових великих орендарів офісів через війну в країні.

У Києві в першій половині 2024 року відкрили два нових офісних об'єкти, однак війна суттєво уповільнила зростання нових площ. На початку року, за даними UTG, передбачалося, що до кінця 2024 року ринок поповниться приблизно 51 000 кв.м офісних площ у межах чотирьох проєктів. Зараз відкрилися два об'єкти класу "В". Це досить скромне поповнення у порівнянні з темпами зростання у 2022 році.

Багато офісних приміщень зазнали руйнувань через ракетні обстріли. Попри активні відновлювальні роботи, колишні орендарі не поспішають повертатися в ці офіси.

Передумов для зростання попиту на офісну нерухомість практично немає, переконаний керівник департаменту стратегічного консалтингу UTG Костянтин Олійник.

За його словами, продовжується релокація та подальша легалізація українського ІТ-персоналу за кордон, а саме IT-компанії забезпечували найбільший попит на офісну нерухомість в останні роки.

"Українські компанії реєструють та відкривають офіси в Польщі, Румунії, Колумбії, Іспанії, Португалії, Індії, Болгарії, Туреччині, Аргентині, Великій Британії, Чехії, Хорватії, Сербії, Чорногорії, Грузії, Узбекистані, Мексиці, Уругваї, Перу, Бразилії", - наголосив Олійник.

Крім того, спостерігається загальне уповільнення світової економіки, що включає зростання витрат, зниження темпів зростання прибутку та переоцінку стратегій розвитку. Це призводить до обмеження найму персоналу та навіть стимулює оптимізацію чисельності працівників: 229 компаній по всьому світу, включно з провідними IT-гігантами (Microsoft, Apple, Google, Meta, Amazon, Snapchat, Twitter), третій рік поспіль скорочують значну частину своїх співробітників. Це, своєю чергою, впливає на укладання нових валютних контрактів у нашій країні.

В аналітичному звіті для Delo.ua від компанії CBRE було зазначено, що обсяг валового поглинання у першому кварталі 2024 року становив приблизно 28 000 кв.м, що на 31% менше у порівнянні з аналогічним періодом попереднього року. Серед помітних угод за цей період варто відзначити оренду національною аграрною компанією 4 200 кв.м у бізнес-центрі "Євразія" та оренду 1 700 кв.м коворкінгом Platforma у бізнес-центрі "Платформа".

За даними компанії, середній рівень вакантності знизився на 0,3 п.п. з початку року, досягнувши 24,7% на кінець березня, що пояснюється помірним попитом та обережним підходом з боку великих орендарів, що відображає тривалу тенденцію на ринку.

На кінець березня 2024 року орендні ставки преміум-класу залишалися стабільними на позначці $20 за квадратний метр на місяць (трипл-нетто).

Згідно з повідомленням UTG, малі та середні підприємства змушені оптимізувати свої витрати: вони змінюють формат роботи, скорочують орендовані площі до мінімуму та переміщуються до віддалених районів міста. Великі українські корпорації перевели співробітників зі знімних офісів до власної адміністративної нерухомості. Деякі компанії закрили малозатребувані представницькі офіси.

Збільшення доступної пропозиції та зниження попиту негативно відбивається на рівні заповнюваності існуючих об'єктів, спричиняючи зростання вакантності. Це неминуче веде до зниження орендних ставок, особливо в морально та технічно застарілих бізнес-центрах.

З огляду на підвищення цін на енергоносії, зростання вартості комунальних послуг та, відповідно, операційних витрат (що зокрема зумовлено зростанням вакантності та перерозподілом експлуатаційних витрат на меншу кількість орендарів), навантаження на поточних орендарів буде продовжувати зростати. Водночас, орендні ставки у найближчому майбутньому продовжать знижуватись, підкреслює Костянтин Олійник.

На його думку, ринок вимушений адаптуватися до уповільнення економічної ефективності – зменшення операційних доходів девелоперів, скорочення рентабельності та збільшення термінів окупності.

Збільшення кількості виставленої на продаж малоліквідної нерухомості - вже сьогодні ми бачимо ~ 100 виставлених на продаж бізнес-центрів.

Зростання інтересу до офісних просторів пов'язане зі стабілізацією безпекової ситуації та поступовим відновленням економіки. Експерти з CBRE прогнозують, що орендарі поступово відновлюватимуть активність, з тенденцією до посилення попиту ближче до кінця року.